市场概况与区域定位
济南路西城段作为传统商业聚集区，近年受新兴商圈分流影响，商铺空置率显著上升。调研显示，利群大厦至滨海公安局路段200米范围内，商铺闭店率达65.5%，大量店铺贴出转租告示。该区域营业厅租金呈现两极分化，核心地段维持高位，边缘区域议价空间增大。
典型租金水平数据
- 长椿街20㎡通讯营业厅：月租金4000元（6.58元/㎡/天），转让费3.5万元
- 广安门西二环路16㎡商铺：月租金1.25万元（25.68元/㎡/天）
- 天桥留学路60㎡商铺：月租金4500元（2.47元/㎡/天）
对比发现，烟草公司家属院120㎡住宅年租仅2万元，商业物业租金溢价达住宅的4-6倍。
租金影响因素分析
造成租金差异的核心因素包括：
- 基础设施条件：三相电、上下水等设备要求推高运营成本
- 客流量变化：日均人流量下降30%导致承租能力减弱
- 政策限制：烟草证办理困难等行政因素影响商户续租意愿
区域租金对比
| 商圈 | 核心区 | 次商圈 |
|---|---|---|
| 广安门 | 25.68 | 12.40 |
| 长椿街 | 18.90 | 8.50 |
| 天桥 | 15.20 | 6.30 |
数据显示，济南路西城段租金水平处于广安门与天桥商圈之间，但空置率高于同类区域。
济南路西城营业厅租金呈现结构性调整特征，建议承租方重点考察电力改造成本与证照办理可行性，优先选择带基础装修的转租物业以降低初期投入。
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